业内自认地产调整至少持续一年
《财经》记者 季敏华????[11-10 19:16] 
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多名房地产人士认为，更严峻的市场挑战将在2009年出现；等待上市的地产商处境艰难
【《财经网》专稿/记者 季敏华】各地纷纷出台“救市”举措以来，中国房地产市场并未出现实质性的反转趋势，房地产商普遍认为，更严峻的市场挑战将在2009年出现。
11月6日至7日在上海举行的中国房地产会议上，多名与会地产人士表示，房地产市场自2007年下半年起进入调整期，加之金融风暴影响之下，居民的消费意愿进一步下降，房地产业放缓趋势短期内已不可扭转。
“房地产目前的最大问题是交易量萎缩。”搜房集团旗下中国指数研究院研究部副总经理毛治表示。
中国指数研究院根据中房指数数据为基础，研究显示前三季度中，全国销售面积和销售额明显下滑。其中，销售面积为40320.8万平方米，同比下降14.9%，销售金额下降15%。
“特别是大城市，销售量萎缩幅度更大。”毛治说。中国指数研究院调查的16个大城市中，前三季度交易量平均下降了28.5%；其中，深圳和北京萎缩了50%，上海、南京、苏州、成都和大连萎缩了30%。
“开发商惟一的解决办法就是降价。”香港房地产咨询公司Professional Property Services Ltd.主席蒲禄祺（Nicholas Brooke）说，“中国地产不景气将持续12至18个月。”
尤其困难的是30多家排队等候香港上市的房地产企业，苏格兰皇家银行亚太区地产融资大中国区董事总经理向左表示，由于债务沉重，它们的状况已变得十分艰难。
目前，开发商的土地购置速度已放慢，开发面积也已回落。据中国指数研究院的不完全统计，今年以来，全国20个城市中，共有120幅土地流标，占招拍挂土地总数的10%；其中华南地区的土地流标现象最为严重，共有78幅土地流标。
从房地产企业方面来说，公开数据显示，104家上市的房地产企业今年上半年的负债率为62.7%，比年初上升0.8个百分点。同时，存货占比也上升。企业的地产开发资金中，39%来自于企业自有资金，而现金则在下降。
“企业的短期偿债能力在降低，资金状况堪忧。”毛治说。
自上月以来，各地主要城市纷纷出台“救市”细则，但房地产企业最迫切的融资危机并未得到缓解。
苏格兰皇家银行亚太区地产融资大中国区董事总经理向左说，通常房地产企业的项目融资三分之一来自于预售，但现在的销售量下降了30%至60%不等，致使这一融资额大幅削减。
而金融危机以来，银行贷款受到严重影响。同时，地产项目的境外融资也越来越困难。“境外资金进入的困难包括审批流程历时较长、外币结汇困难、杠杆机制应用困难和投资回报难以保证。”通力律师事务所合伙人俞卫锋说。
金融危机严重影响到地产股的市场表现，并进而影响到房地产企业IPO融资。向左说，截至目前，在香港上市的房地产企业为28家，其中有13家为近两年上市。但今年上市的仅两家，其中一家还是现有股东承购股票。
自2005年8月以来，房地产企业通过香港市场融资接近1000亿元，这些资金绝大部分投入了土地储备。“这也迫使那些没有上市的公司尽量去投资买地，这样他们在上市的时候才有可能有较高的估值。”向左说，“但这导致他们大量借钱，从而现在面临非常大的挑战。”
据悉，未上市的房地产企业在IPO准备期间为了储地而发行了大量的高息债和可转债，其中高息债的券息达到8%至9%，可转债的券息达到2%至3%。但由于资本市场和债务市场在金融危机的冲击下无法顺利运转，这些沉重的债务令房地产商倍感艰难。
“目前，房地产企业要在债务市场和资本市场上融到合适的资金，是不现实的。”向左说。
公开数据显示，2008年中国房地产业的资金缺口为6000多亿元，这个数字在2009年将扩大到8000多亿元。
房地产商还将遭遇2009年供大于求的市场状况。毛治表示，2007年全国的土地购置面积达到4亿平方米，而开发商在这一年拿地高峰中购置的土地将集中在2009年进入市场。同时，2008年因开发商“捂盘”而未上市的楼盘也会推迟到2009年开盘。
此外，政府推动的各地保障性住房也将有大批量在2009年上市。房地产企业因而将承受很大的销售压力。■
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